Πώς είναι τα σημερινά δεδομένα αρχικών στεγαστικών δανείων, τα οποία ξεπέρασαν τις προσδοκίες, καλά για τα επιτόκια στεγαστικών δανείων; Τα τυπικά καλά οικονομικά δεδομένα είναι κακά για τα επιτόκια, ειδικά σε αυτό το περιβάλλον, όταν ένα μέλος της Fed θα βγει και θα πει ότι η κατασκευή ή η αγορά κατοικιών είναι κακό για την καταπολέμηση του πληθωρισμού. Η απάντηση είναι απλή: Ο καλύτερος τρόπος για να καταπολεμήσετε τον πληθωρισμό μακροπρόθεσμα είναι να προσθέσετε περισσότερη προσφορά.
Η καταστροφή της ζήτησης είναι μια βραχυπρόθεσμη λύση, αλλά η πιο μακροπρόθεσμη προσφορά είναι ο φυσικός οικονομικός τρόπος. Αυτό που βλέπουμε σε αυτήν την τελευταία έκθεση εκκίνησης είναι ενθαρρυντικό, καθώς ένας αριθμός ρεκόρ 5 μονάδων είναι ακόμα υπό κατασκευή και οτιδήποτε τελειώσει είναι θετικό έναντι του πληθωρισμού.
Όπως μπορείτε να δείτε, η ύφεση του 1974 κατέστρεψε την κατασκευαστική παραγωγή 5 μονάδων. Όπως οι περισσότερες υφέσεις, όταν η ζήτηση πέφτει, το ίδιο συμβαίνει και με την παραγωγή. Ωστόσο, σε αντίθεση με τη δεκαετία του 1970, όταν είχαμε μια έκρηξη στα ενοίκια, τα οποία αντιπροσωπεύουν το επιβλητικό 44,4% των στοιχείων για τον πληθωρισμό του ΔΤΚ, αυτή τη στιγμή έχουμε την προσφορά να έρχεται στο διαδίκτυο.
Συχνά μιλώ για το πώς η σημερινή οικονομία δεν μοιάζει με τη δεκαετία του 1970 και η αγορά ομολόγων δεν το πίστεψε ποτέ πραγματικά, γι‘ αυτό και η απόδοση του 10ετούς είναι κάτω από το 3,50% σήμερα.
Όσον αφορά τα επιτόκια στεγαστικών δανείων και τα ομόλογα, από τότε που ξεκίνησε η τραπεζική κρίση με μια κίνηση στην τράπεζα της Silicon Valley την περασμένη εβδομάδα, οι αποδόσεις των ομολόγων κατευθύνονται χαμηλότερα και τώρα δοκιμάζουν τη γραμμή Gandalf μου στο 3,42%.
Εάν η απόδοση του 10ετούς κλείσει κάτω από το 3,42%, θα έχουμε περισσότερες αγορές ομολόγων τις ημέρες μετά τη διακοπή αυτού του βασικού επιπέδου και θα νιώθω πιο άνετα για την πτώση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Ωστόσο, ήταν ένας αγώνας για να σπάσει κάτω από αυτό το επίπεδο. Όπως μπορείτε να δείτε στο παρακάτω διάγραμμα, ο υπέροχος αργός χορός μεταξύ της αγοράς ομολόγων και των επιτοκίων στεγαστικών δανείων συνεχίζεται από το 1971.
Η πρόβλεψή μου για το 2023 θέτει το εύρος για την απόδοση 10 ετών 3,21% – 4,25%που σημαίνει 5,75%-7,25% επιτόκια στεγαστικών δανείων. Εάν αυξηθούν οι αξιώσεις ανεργίας, που σημαίνει ότι περισσότεροι άνθρωποι υποβάλλουν αίτηση για επιδόματα ανεργίας, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων και οι αποδόσεις των ομολόγων θα μειωθούν.
Αυτό δεν συμβαίνει αυτή τη στιγμή. Οι διεκδικήσεις ανεργίας και οι εκκινήσεις στέγασης ήταν τόσο καλές σήμερα όσο και σήμερα Ατλάντα Fed έδειξε Αύξηση ΑΕΠ 3,2%. για το τρίμηνο.
Ωστόσο, η αγορά ομολόγων κοιτάζει μπροστά, και η τραπεζική κρίση εδώ και Παγκόσμιος στέλνει χρήματα στην αγορά ομολόγων προς το παρόν. Πρέπει επίσης να θυμόμαστε ότι η Wall Street είχε μεγάλη έλλειψη σε ομόλογα, πράγμα που σημαίνει ότι κερδίζουν χρήματα όταν οι αποδόσεις των ομολόγων και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξάνονται.
Ωστόσο, από τότε που ξεκίνησε η κρίση, έπρεπε να καλύψουν τα στοιχήματά τους και να ξοδέψουν περισσότερα χρήματα για να αγοράσουν ομόλογα από το κανονικό. Αυτό μπορεί να εξηγήσει ορισμένες από τις άγριες ενέργειες στην αγορά ομολόγων τις τελευταίες ημέρες.
Νωρίτερα το πρωί της Πέμπτης, η απόδοση του 10ετούς ήταν στο 3,42%, αλλά καθώς γράφω αυτό το άρθρο, είναι 3,52%. Θα δούμε πώς τιμολογούνται τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων σε μια τόσο άγρια αγορά.
Έκθεση έναρξης στέγασης
Από Απογραφή: Ολοκληρώσεις κατοικιών Οι ιδιόκτητες αποπερατώσεις κατοικιών τον Φεβρουάριο ήταν σε εποχικά προσαρμοσμένο ετήσιο ποσοστό 1.557.000. Αυτό είναι 12,2 τοις εκατό (±15,0 τοις εκατό)* πάνω από την αναθεωρημένη εκτίμηση του Ιανουαρίου για 1.388.000 και είναι 12,8 τοις εκατό (±16,2 τοις εκατό)* πάνω από το ποσοστό του Φεβρουαρίου 2022 που ήταν 1.380.000. Οι αποπερατώσεις μονοκατοικίας τον Φεβρουάριο ήταν σε ποσοστό 1.037.000. Αυτό είναι 1,0 τοις εκατό (±15,0 τοις εκατό)* πάνω από το αναθεωρημένο επιτόκιο του Ιανουαρίου του 1.027.000. Ο συντελεστής Φεβρουαρίου για μονάδες σε κτίρια με πέντε ή περισσότερες μονάδες ήταν 509.000.
Όπως μπορείτε να δείτε, τα δεδομένα ολοκλήρωσης στέγασης ήταν μια χελώνα που πέφτει. Η υστέρηση παραγωγής του COVID-19 σημαίνει ότι έχουμε πολλά σπίτια που πρέπει να ολοκληρώσουμε, αν και περισσότερα για τον χώρο των 5 μονάδων παρά για μια οικογένεια. Οι καθυστερήσεις του COVID-19 έχουν χρησιμεύσει ως πρόγραμμα εργασίας εδώ στην Αμερική, καθώς απαιτείται ακόμη εργατικό δυναμικό για να τελειώσει το ανεκτέλεστο των σπιτιών.
Πολλές συμβάσεις στέγασης για μονοκατοικίες δεν θα είχαν συναφθεί εάν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων την ημέρα της υπογραφής ήταν στο 6%-7%. Με τις τιμές να εκτοξεύονται τόσο σύντομα, οι κατασκευαστές ξεπερνούν αυτό το υστέρημα σήμερα. Παραδοσιακά, οι ολοκληρώσεις έπεφταν με άδειες, αλλά αυτό δεν συμβαίνει σήμερα λόγω των καθυστερήσεων του COVID-19.
Από την απογραφή: Οικοδομικές άδειες Οι ιδιόκτητες κατοικίες που εγκρίθηκαν με οικοδομικές άδειες τον Φεβρουάριο ήταν σε εποχικά προσαρμοσμένο ετήσιο επιτόκιο 1.524.000. Αυτό είναι 13,8 τοις εκατό πάνω από το αναθεωρημένο επιτόκιο του Ιανουαρίου των 1.339.000, αλλά είναι 17,9 τοις εκατό χαμηλότερο από το επιτόκιο του Φεβρουαρίου 2022 που ήταν 1.857.000. Οι άδειες για μια οικογένεια τον Φεβρουάριο ήταν 777.000. Αυτό είναι 7,6 τοις εκατό πάνω από το αναθεωρημένο αριθμό Ιανουαρίου των 722.000. Οι άδειες μονάδων σε κτίρια με πέντε ή περισσότερες μονάδες ήταν σε ποσοστό 700.000 τον Φεβρουάριο.
Η μείωση των αδειών στέγασης σταμάτησε σε αυτήν την έκθεση, αλλά η τάση εξακολουθεί να είναι φίλος σας εδώ, καθώς δεν περιμένω κάποιου είδους ουσιαστική ανάκαμψη στις άδειες στέγασης μέχρι να πουληθεί το ανεκτέλεστο σπίτι. Όπως μπορείτε να δείτε στο παρακάτω διάγραμμα, τα σημερινά δεδομένα φαίνονται διαφορετικά από τη μαζική εξέλιξη το 2005 και την κατάρρευση.
Από την απογραφή: Ξεκινά η στέγαση Οι ιδιόκτητες κατοικίες ξεκινούν τον Φεβρουάριο με εποχικά προσαρμοσμένο ετήσιο ρυθμό 1.450.000. Αυτό είναι 9,8 τοις εκατό (±15,5 τοις εκατό)* πάνω από την αναθεωρημένη εκτίμηση του Ιανουαρίου για 1.321.000, αλλά είναι 18,4 τοις εκατό (±8,9 τοις εκατό) χαμηλότερο από το ποσοστό του Φεβρουαρίου 2022 των 1.777.000. Η έναρξη της στέγασης για μια οικογένεια τον Φεβρουάριο ήταν σε ποσοστό 830.000. Αυτό είναι 1,1 τοις εκατό (±13,9 τοις εκατό)* πάνω από το αναθεωρημένο αριθμό Ιανουαρίου των 821.000. Ο συντελεστής Φεβρουαρίου για μονάδες σε κτίρια με πέντε ή περισσότερες μονάδες ήταν 608.000.
Τα ίδια τα δεδομένα για την έναρξη της στέγασης αυξήθηκαν σήμερα, και όπως πάντα, με τις εκκινήσεις κατοικιών και τα δεδομένα πωλήσεων νέων κατοικιών, πρέπει να ανατρέξουμε στις αναθεωρήσεις, οι οποίες ήταν αρνητικές σε αυτήν την έκθεση. Ωστόσο, τα πρόσφατα δεδομένα πωλήσεων νέων κατοικιών έχουν βελτιωθεί μαζί με την εμπιστοσύνη των κατασκευαστών.
Συνολικά, μου αρέσει η έκθεση γιατί εξακολουθεί να δείχνει ότι θα έχουμε περισσότερη προσφορά διαμερισμάτων. Η μελλοντική ανάπτυξη της κατασκευής 5 μονάδων θα κινδυνεύσει εάν συμβεί ύφεση. Ωστόσο, το κλειδί είναι ότι έχουμε περισσότερη προσφορά, που είναι ο καλύτερος τρόπος για την καταπολέμηση του πληθωρισμού.
Ο εμπειρικός μου κανόνας για την πρόβλεψη της συμπεριφοράς των κατασκευαστών βασίζεται στον μέσο όρο προσφοράς τριών μηνών. Αυτό δεν έχει καμία σχέση με την υπάρχουσα αγορά οικιακών πωλήσεων. Αυτά τα μηνιαία δεδομένα προμήθειας ισχύουν μόνο για την αγορά νέων κατοικιών και την τρέχουσα 7,9 μήνες είναι πολύ ψηλά για να εκδώσουν νέες άδειες.
- Όταν η προσφορά είναι 4.3 μήνες και κάτω, αυτή είναι μια εξαιρετική αγορά για κατασκευαστές.
- Όταν η προσφορά είναι 4,4 έως 6,4 μήνες, αυτή είναι μια εντάξει αγορά για τους κατασκευαστές. Θα χτίζουν όσο αυξάνονται οι πωλήσεις νέων κατοικιών.
- Οι κατασκευαστές θα αποσύρουν την κατασκευή όταν ολοκληρωθεί η προμήθεια 6.5 μήνες και άνω.
Όπως μπορείτε να δείτε παρακάτω, στην τελευταία αναφορά πωλήσεων νέων κατοικιών, τα μηνιαία δεδομένα προμήθειας μειώθηκαν από 9 μήνες σε 7,9 μήνες, επομένως έχουμε ακόμα πολλή δουλειά να κάνουμε εδώ για να επανέλθουμε στο κανονικό.
Σε μια θετική σημείωση, οι οικοδόμοι αισθάνονται λίγο πιο ζόρικοι αυτές τις μέρες. Φυσικά, εργαζόμαστε από μια βουτιά σε καταρράκτη στη ζήτηση, αλλά εξακολουθεί να είναι θετικό ότι η εμπιστοσύνη του κατασκευαστή έχει αυξηθεί.
Δείκτης εμπιστοσύνης οικοδόμων κατοικιών
Η έναρξη της στέγασης αυτής της εβδομάδας και η έκθεση εμπιστοσύνης των κατασκευαστών είναι θετική για το μέλλον των επιτοκίων στεγαστικών δανείων. Βλέπουμε τον πληθωρισμό να καταπολεμάται με τον σωστό τρόπο με την προσφορά και τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων, πράγμα που σημαίνει ότι η μελλοντική παραγωγή κατοικιών μπορεί να είναι καλύτερη από ό,τι πιστεύεται, μόλις ολοκληρωθούν οι εκκρεμότητες.
